海陵区、高港区人民政府，泰州医药高新区管委会，市各有关部门、单位：
为进一步提高市区社区物业管理水平，切实改善市民群众居住生活环境，根据《国务院物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合市区实际，现就进一步加强市区社区物业管理工作提出如下意见：
一、提高认识，高度重视社区物业管理工作
社区是市民群众居住生活的基本场所，是城市的基本组成单元，推动社区物业管理活动健康有序开展，有利于维护房屋正常使用，促进房产保值增值；有利于改善人居环境，维持社区秩序；有利于增加就业岗位，增进社会稳定；有利于促进社区文明建设，提高政府公共管理水平。
随着市区城市区域的逐步扩大，住宅区数量不断增多，群众对居住环境的要求不断提高，对建立和谐文明的社区管理秩序的期望日益增长，给社区物业管理工作提出了新的更高要求。在社区物业管理活动中，物业服务企业承担了大量事务，为促进社区建设作出了有益贡献。
各区政府（管委会）以及各有关部门和单位，要从推进社会管理转型升级，努力建设“三个名城”的高度,充分认识加强和创新社区物业管理工作的重要性，进一步统一思想、创新思路，积极采取有效措施，认真履行行政职责，努力破解实践难题，不断推进社区物业管理可持续健康发展。
二、理顺体制，构建完善上下联动管理体系
统筹协调在市。市住建（房管）部门作为全市物业管理行业主管部门，负责全市行业的业务指导和监管，开展课题调研，向市政府提出政策建议。具体负责物业企业资质行政许可，负责市区住宅专项维修资金管理，负责物业管理招投标监管，负责对区、街道相关工作的考核奖励等。
责任落实在区。区人民政府（管委会）负责推动辖区内的社区物业管理工作，落实综合协调职责。区物业管理主管部门具体负责辖区内物业企业的资质初审；负责对社区物业管理的日常检查和考评；会同街道办负责对业主大会和业委会进行指导监督等。
工作推进在街道。街道办事处（乡镇政府）应当明确分管领导负责物业管理工作，主动接受市、区主管部门的业务指导。具体负责牵头筹建业主大会并指导业主大会和业委会有序开展自治工作；负责协调居委会和业委会的关系；负责辖区内物业管理矛盾纠纷处理；负责对失管小区落实基础性的管理服务等。
解决问题在社区。构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、互相促进的“三位一体”机制，充分发挥基层组织贴近群众、深入群众的工作优势，广泛开展“走百家门、访百家情、做百件事”活动，把社区内发生和出现的矛盾困难解决在社区基层。
三、明确职责，建立健全齐抓共管工作机制
各有关行政部门应按照以下职责分工，建立违法行为投诉登记制度，加大社区内的行政管理和执法力度，支持物业企业加强小区管理：
（一）住建部门负责监管和查处变动房屋承重结构危害房屋安全的行为；
（二）城管部门负责查处违反规划、绿化、市容等法规的行为；负责查处擅自在建筑物外墙开门开窗的行为；负责查处住宅区内违法建筑、流动摊贩、破坏绿化等行为；负责清运建筑和生活垃圾；
（三）公安部门负责加强犬类管理；负责强化社区消防监管；负责会同有关部门指导规范住宅区机动车管理；
（四）环保部门负责查处住宅区内营业性的噪声、油烟、废气、排污等超标行为；
（五）工商部门负责查处住宅区内的无照经营行为。
其他相关行政执法部门按照各自职能做好住宅区内相关管理工作。
四、加大扶持，积极营造有利行业发展的政策环境
（一）规范市政公用费用代收行为。供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向住宅区内最终用户（指实际使用的业主或单位）收取费用，不得向物业企业强行托收；物业企业接受委托代收的，双方应订立委托合同。
（二）明确市政设施维修管护责任。前款所述专业经营单位应当承担住宅区内相关市政管线和设施设备的维修管护责任，供气、通讯、有线电视由专业经营单位全程负责；供水、供电以计量表为分界，表外（含表）由专业经营单位负责，表内由业主自行负责。如业主对自行负责的部分委托物业企业维修，物业企业应事先告知收费标准。
（三）公共能耗执行民用价格。住宅区内直接为业主服务的电梯、水泵、消防、路灯、技防等设施的公共用电，按居民用电价格执行；直接为业主服务的绿化、保洁、消防、公厕等公共用水,按居民用水价格执行。
（四）劳动用工综合计时。由于物业服务工作的特殊性，绝大部分岗位为非标准工时岗位，对物业企业实行综合计时工时制度。
（五）财税政策扶持。社区物业企业享受国家和省有关现代服务业税收优惠政策，物业企业代收代付的各类费用，不计征营业税和企业所得税。新获得国家级、省级优秀物业管理项目称号的，分别给予奖励。
五、分类管理，推动建立符合实际的社区物业管理模式
（一）新建商品房住宅小区。全力推行市场化物业管理。在建未交付前，由开发建设单位选聘有资质的物业企业落实前期物业管理；已建成交付但业委会尚未成立的，继续实施前期物业管理；已建成交付且业委会已成立的，在街道办指导下，由社区居委会、业委会和物业企业三方按规定做好管理服务工作，实行市场化运作。
（二）老旧住宅小区。落实基础管理并视情推行市场化物业管理。结合老旧小区改造和环境整治，逐步完善基础配套设施。具备条件的，积极推进物业管理；不具备条件的，以及失管的住宅小区，由街道办和所属社区（村）接收管理，落实以保洁等事项为主要内容的基础服务。
（三）零散住宅楼或组团。具备条件的，由街道办指导成立业委会，推行市场化的物业管理。不具备条件的，由街道办和所属社区（村）接收管理，落实以保洁等事项为主要内容的基础服务。对规模较小零散分布的住宅楼，可并入相邻小区，实施统一管理，差异服务。未房改的单位自建住宅楼，原单位存续或有承继单位的，由该单位负责落实管理；原单位不存续且没有承继单位的，由街道办和所属社区（村）接收管理。
（四）保障性住宅小区。积极推行市场化物业管理。在建未交付前，由开发建设单位负责落实物业管理；建成交付后，区分保障房的具体性质，实行业主（住户）交费与政府补贴相结合的原则，继续推行物业管理。廉租房的物业费从保障房专项资金中列支，其他性质保障房的物业费照常收取。
六、突出重点，着力规范社区物业管理的关键环节
（一）强化前期物业管理。新建商品房小区（含分期建设及建成交付5年内），开发建设单位应按规定选聘物业企业实施前期物业管理，前期物业管理责任由开发建设单位统筹负责。
（二）规范维修资金管理。统一市区交存标准，规范会计核算，简化使用程序，发挥资金效用。开设报修一号通，建立应急维修机制，发挥行业协会作用，选聘专业队伍，整合行业资源，高质高效解决市民群众的房屋维修困难。
（三）纳入社区统筹建设。将社区物业管理工作纳入社区建设考核内容，街道办、居委会要强化工作职责，统筹好社区各项事业与物业管理工作的关系，协调推进社区的三个文明建设。对物业企业和业主之间就物业管理事项存在分歧或争议的，要发挥街道社区司法调解机制的作用，积极主动地化解企业和业主的矛盾纠纷。
（四）改进业主自我管理和服务。对符合条件的住宅小区，街道办具体负责辖区内业主大会的组建和监管工作，物业管理主管部门给予指导，及时组建业主大会选举业主委员会，不断改进业主自我管理和服务。
七、创新思路，努力构建文明和谐的社区物业管理秩序
（一）创新物业服务收费方式。提升物业服务收费管理水平，推行业主自行到银行缴费或与其他市政公用事业收费一并收取的方式，以降低企业成本，提高劳动效率。
（二）推进物业项目收支公开。分步推进住宅区物业项目收支公开，增强物业服务经营透明度，营造公平的市场环境，构建业主和企业之间的和谐互信关系。
（三）规范当事人双方履约行为。对物业企业未履行服务的，主管部门要督促物业企业及时整改，导致产生严重后果的要依法承担责任；业主在房屋转让过户前，应结清物业服务费，并向物业企业办理相关信息变更手续。
（四）提高行业管理信息化水平。继续建设数字化物业管理平台，建立物业管理呼叫中心，完善报修一号通制度；建设物业费信息平台，建立按户设账的物业费缴纳记录，促进提高全行业信息化管理水平。
八、落实措施，有效保障社区物业管理工作扎实推进
（一）组织保障。市政府建立领导小组，以协调和推进社区物业管理工作。组长由市长担任，副组长由分管副市长担任，成员由各区、各相关职能部门负责同志组成。各区也要明确相应机构，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保社区物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。
（二）资金保障。根据各区、各街道的的工作推进和考核情况，分别给予相应的奖励或补贴。对街道办自办物业或以其他合适的方式托管所辖区域内失管小区，并根据小区具体情况因地制宜地积极推行物业管理的，以及实行物业管理的小区经考核验收合格的，给予以奖代补资金；对街道办指导组建业主大会，按每组建一个给予一定工作经费补贴。所需资金由市、区两级财政共同承担。
（三）舆论保障。有关新闻媒体应坚持正面监督和舆论引导，加强物业管理政策法规宣传，让广大市民群众了解、支持、参与物业管理，引导广大业主自觉遵守物业管理有关规定，及时缴纳物业服务费用，为物业服务行业的健康发展营造良好的舆论氛围。